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BERECHNUNG DER WOHNFLÄCHE:

Die Berechnung der Wohnfläche nach dem Ausmessen eines Grundrisses vor Ort ist eine präzise und detaillierte Aufgabe. Es gibt viele Bauteile und bauliche Gegebenheiten, die einen direkten Einfluss auf die Wohnfläche haben können. Die wichtigste Grundlage für die Wohnflächenberechnung in Deutschland bildet die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dabei müssen alle relevanten Bauteile und Besonderheiten genau berücksichtigt werden, um eine korrekte Flächenangabe zu gewährleisten. Die Ermittlung der Wohnfläche ist ein komplexer Prozess, der oft mehr zu berücksichtigen hat, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Es gibt verschiedene Normen, Berechnungsmethoden und Ausnahmen, die berücksichtigt werden müssen. Für eine korrekte, rechtssichere und verlässliche Wohnflächenmessung ist es daher ratsam, einen Fachmann oder eine Fachfrau zu Rate zu ziehen. Hier sind einige der wichtigsten Besonderheiten und Details, die bei der Wohnflächenprüfung beachtet werden sollten:

VERFAHREN ZUR WOHNFLÄCHENERMITTLUNG

Es gibt verschiedene Verfahren, die bei der Ermittlung der Wohnfläche zur Anwendung kommen können, und die Wahl des Verfahrens kann das Ergebnis erheblich beeinflussen. Die wichtigsten Normen und Methoden sind:

WoFlV (Wohnflächenverordnung)

Diese regelt die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland und wird vor allem bei der Mietpreisgestaltung und in Mietverträgen verwendet. Sie berücksichtigt nur bestimmte Flächen als Wohnfläche und definiert die genaue Berechnungsweise für z. B. Schrägen, Balkone oder Terrassen.

DIN 277

Diese Norm wird häufig bei der Berechnung von Gewerbeimmobilien verwendet, also etwa bei der Flächenberechnung von Büros oder Ladenflächen. Sie unterscheidet sich von der WoFlV, da sie zusätzlich die Nutzflächen und Funktionsflächen berücksichtigt.

VERFAHREN ZUR GEWERBEFLÄCHENERMITTLUNG

BGF (Brutto-Grundfläche)

Hierbei wird die gesamte Fläche eines Gebäudes gemessen, einschließlich Wände, Treppenhäuser und andere nicht-wirtschaftliche Bereiche. Diese Flächenberechnung ist vor allem bei der Planung und bei Bauten wichtig, wo die gesamte Gebäudefläche von Interesse ist.

GIF (Gewerbeimmobilienfläche)

Diese Methode wird für gewerbliche Immobilien verwendet und berücksichtigt insbesondere Flächen, die für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Auch hier gibt es unterschiedliche Ansätze, je nachdem, ob es sich um reine Nutzflächen oder Gesamtflächen handelt.

WAS HAT EINFLUSS AUF DIE WOHNFLÄCHE

1. WANDSTÄRKEN
Wände haben einen direkten Einfluss auf die Wohnfläche, besonders wenn es um die Berechnung von Innenmaßen geht.
Innenwände: Wenn Sie den Grundriss ausmessen, müssen Sie entscheiden, ob Sie Innenwände in die Berechnung der Wohnfläche einbeziehen. Bei der Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV zählen nur die Nutzflächen, also der Raum zwischen den Wänden. Die Wandstärke reduziert also den nutzbaren Raum.
Außenwände: In der Regel wird bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV die Außenwandstärke nicht als Teil der Wohnfläche berücksichtigt, da nur die Innenfläche gemessen wird. Bei der Berechnung von Brutto-Grundfläche (BGF) oder Nutzfläche (NF) fließen Außenwände jedoch mit ein.
Trockenbauwände oder Leichtbauwände: Auch hier muss beachtet werden, ob sie als raumbegrenzende Wände betrachtet werden. In modernen Gebäuden, die mit Trockenbauwänden oder nicht tragenden Leichtbauwänden gearbeitet haben, kann es wichtig sein, wie genau diese Wände vermessen und in die Fläche einbezogen werden.

2. SCHRÄGEN UND DACHFLÄCHEN
Schrägen (besonders in Dachgeschossen) haben einen wesentlichen Einfluss auf die Berechnung der Wohnfläche.
Dachschrägen: Nach der WoFlV werden Flächen unter 1 Meter Höhe nicht zur Wohnfläche gezählt. Für Bereiche zwischen 1 Meter und 2 Meter Höhe wird nur ein Teil der Fläche (in der Regel 50 %) angerechnet, und ab 2 Metern wird die Fläche voll angerechnet.
Berechnung der Flächen mit Dachschräge: Bei geknickten Dächern oder komplexeren Dachformen muss genau gemessen werden, welche Flächen tatsächlich nutzbar sind. Hier müssen die Deckenhöhen und die Winkel der Schräge berücksichtigt werden.
Zimmer unter Dachschrägen: Wenn die Dachschräge nicht kontinuierlich verläuft und unterschiedliche Höhen aufweist, müssen diese unterteilten Flächen separat gemessen und entsprechend in die Wohnfläche eingerechnet werden.

3. FENSTER UND TÜREN
Fenster und Türen verändern die nutzbare Fläche nicht direkt, beeinflussen aber die Berechnung, wenn es um Innenräume und deren Belichtung geht.
Fensterrahmen: Der Rahmen eines Fensters (insbesondere bei sehr breiten oder tiefen Fenstern) kann die zu messende Wandfläche minimieren, da die Wandfläche teilweise durch das Fenster ersetzt wird. Fenster werden oft nicht zur Wohnfläche gerechnet, sondern die Wände, in denen sie sich befinden.
Türen: Türen verringern die Fläche des Raumes auf eine sehr geringe Weise, da die Öffnung einer Tür die Wandflächennutzung beeinflusst. Ihre genaue Position und der Platzbedarf für die Öffnungsrichtung müssen in der Fläche berücksichtigt werden, wenn man z. B. ein möbliertes Raumkonzept erstellt.

4. BALKONE UND TERRASSEN
Bei Balkonen oder Terrassen sind spezielle Regeln zu beachten.
Balkone: Laut WoFlV werden Balkone in der Regel zu 25 % bis 50 % der Fläche in die Wohnfläche mit eingerechnet, je nachdem, ob der Balkon überdacht oder nicht überdacht ist. Eine volle Berücksichtigung erfolgt, wenn der Balkon zum Wohnraum gehört (z. B. beheizt und regelmäßig genutzt).
Terrassen: Diese werden ähnlich wie Balkone behandelt, allerdings hängt der Prozentsatz, mit dem sie angerechnet werden, oft von der Zugänglichkeit und dem Nutzwert ab. Auch hier erfolgt die Berechnung meist mit einem reduzierten Prozentsatz.

5. KELLER UND DACHBODEN
Keller- und Dachbodenräume werden bei der Wohnflächenberechnung in der Regel nicht berücksichtigt.
Keller: Ein nicht ausgebauter Keller fließt in der Regel nicht in die Wohnfläche ein, da er für Wohnzwecke nicht nutzbar ist. Wenn er jedoch ausgebaut oder als Wohnraum genutzt wird (z. B. als Hobbyraum oder Wohnzimmer), kann die Fläche unter bestimmten Umständen zur Wohnfläche zählen.
Dachboden: Wenn der Dachboden ausgebaut und als Wohnraum genutzt wird (z. B. als Zimmer oder Studio), muss auch dieser korrekt vermessen und nach den gleichen Kriterien wie Dachgeschosse mit Schrägen berücksichtigt werden.

6. TREPPEN
Treppen innerhalb der Wohnung haben ebenfalls Einfluss auf die Gesamtwohnfläche.
Treppenräume: Eine Treppen-Fläche wird nicht immer zur Wohnfläche gezählt. Je nach Anordnung und Nutzung des Raumes können sie entweder als Nutzfläche oder in einigen Fällen auch als Wohnfläche zählen, wenn sie direkt zur Wohnnutzung beitragen (z. B. bei einer offenen Treppe im Wohnbereich).
Treppen im Außenbereich: Treppen, die außerhalb der Wohnung liegen (z. B. zu einem Eingangsbereich oder Balkon), fließen meist nicht in die Wohnfläche mit ein.

7. KAMIN ODER ANDERE FEST VERBAUTE ELEMENTE
Kamine, Schornsteine und andere fest verbaute Bauteile wie Einbauschränke oder fest installierte Heizkörper nehmen ebenfalls Raum ein, werden aber in der Regel nicht als Teil der Wohnfläche gezählt.
Kamin: Ein Kamin verkürzt die Nutzfläche des Raumes, wird jedoch bei der Wohnflächenberechnung in der Regel nicht mit berücksichtigt, es sei denn, er ist in einen größeren Raum integriert und beeinflusst dessen Nutzung maßgeblich.
Einbauschränke oder fest verbaute Möbel: Diese können bei der Berechnung der Wohnfläche ausgenommen werden, da sie den verfügbaren Raum für Möbel und andere Nutzungen verringern.

8. DECKENHÖHEN
Unterschiedliche Deckenhöhen in den verschiedenen Räumen können die Gesamtwohnfläche beeinflussen, besonders bei Dachschrägen und hohen Räumen. Laut WoFlV zählt eine Deckenhöhe von mindestens 2 Metern zur Wohnfläche, alles darunter kann reduziert werden.
nterschiedliche Höhen: Räume mit einer Deckenhöhe unter 2 Metern zählen nicht voll zur Wohnfläche (bei Höhen zwischen 1 und 2 Metern wird meist ein Anteil angerechnet).
Höhenunterschiede: Sehr hohe Räume (z. B. Loftwohnungen oder Kirchen) erfordern eine besondere Berechnung, da die Flächen nach Deckenhöhe und Nutzung aufgeteilt werden können.

FAZIT: Warum sollte die Wohnflächenberechnung von Fachleuten durchgeführt werden? Die Berechnung der Wohnfläche ist aufgrund der vielen Detailanforderungen und verschiedenen Normen komplex und fehleranfällig. Besonders bei besonderen baulichen Gegebenheiten, wie unregelmäßigen Wänden, Schrägen, Türöffnungen und Dachflächen, ist die Kenntnis und Anwendung der richtigen Normen und Messmethoden erforderlich. Fachleute (wie Architekten oder Vermessungsingenieure) kennen die Normen und Methoden, um eine korrekte Wohnflächenberechnung durchzuführen, was gerade bei rechtlichen oder finanziellen Aspekten (z. B. Mietverträgen oder Immobilienkäufen) von großer Bedeutung ist.

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