VERORDNUNG ZUR BERECHNUNG DER WOHNFLÄCHE / WOHNFLÄCHENVERORDNUNG (WOflV)

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1.Zubehörräume, insbesondere: a)Kellerräume, b)Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c)Waschküchen, d)Bodenräume, e)Trockenräume, f)Heizungsräume und g)Garagen,
2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3.Geschäftsräume.

§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) 1. Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen.
2. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. 2Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
3. Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.

§ 5 Überleitungsvorschrift
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. 2Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Wohnfläche - rechtliche Grundlagen:


Für die Berechnung von Wohnflächen / Wohnraumvermessung wird in der Regel die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) vom 25.11.2003 nach dem Wohnraumförderungsgesetz angewendet. Diese Verordnung ersetzt die bis dahin für preisgebundenen Wohnungsbau gültigen §§ 42 bis 44 Zweite Berechnungsverordnung II.BV.
Die DIN 283 für Wohnungen als anerkannte Berechnungsmethode ist 1983 zurückgezogen worden.
Die DIN 277 für die Berechnung von Grundflächen im Hochbau enthält keine eigenständigen Regelungen zur Wohnflächenberechnung. Sie definiert Grundflächen ohne eine Bewertung der Flächen und ist daher für die Ermittlung der Wohnfläche nicht zu verwenden.
Gängig ist mittlerweile, daß für die Berechnung der Mietfläche einer Wohnung (Wohnfläche) in der Regel auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen wird, auch wenn diese nur für die Berechnung von Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben ist.
Der Bundesgerichtshofes BGH stellt mit seinem Urteil vom 24.03.2004 wird klar, dass die Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) auch für freien Wohnraum maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifelsfall anzunehmen ist, wenn keine andere vertragliche Regelung vorliegt.
Das BGH-Urteil vom 24.03.2004 zur Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag hat dieser Verordnung zusätzliche Bedeutung gegeben.

Vermessung der Wohnfläche - Information zur Durchführung:

Die Vermessung der Wohnfläche wird in der Wohnung durch einen Ingenieur unserer Firma durchgeführt. Dauer der Wohnungsvermessung zirka 1-2 Stunden je nach Wohnungsgröße. Die Auswertung und Feststellung der Wohnflächen Ihrer Wohnung entsprechend der geltenden Rechtsvorschriften wird per Computer in unserem Büro durchgeführt. Sie erhalten danach eine schriftliche Aufstellung der Wohnflächen der einzelnen Wohnräume.